BANDO DI VENDITA APPARTAMENTI

IN EDILIZIA CONVENZIONATA CON DIRITTO DI PROPRIETA’

Modena (MO), Via Luigi Zini, Quartiere Madonnina

Il Comune di Modena, in convenzione con Classe Immobiliare SRL Cod.Fisc. e P.IVA n. 03925360368 con sede in Modena (MO) Strada Scaglia Est n.134, bandisce la vendita di appartamenti costruiti in regime di edilizia convenzionata con diritto di proprietà, ai sensi della convenzione stipulata il 15 aprile 2024.

Descrizione dell'Intervento: Realizzazione di nuova palazzina residenziale, in edilizia convenzionata con diritto di proprietà, composta di n.9 appartamenti, n.9 autorimesse di pertinenza e n.5 posti auto scoperti, posta in Modena (MO), Via Luigi Zini laterale di Via Emilia Ovest. La palazzina si sviluppa in n.3 piani fuori terra, al Piano terra sono presenti le n.9 autorimesse e n.1 appartamento con area cortiliva esclusiva. Al primo piano sono presenti n.4 appartamenti, al secondo piano sono presenti n.4 appartamenti.

Tempi di realizzazione: La palazzina è in corso di costruzione, in forza del Permesso di Costruire 5371/2021, rilasciato tramite PEC dal Comune di Modena in data 20/06/2024, con comunicazione di inizio lavori in data 17/07/2024 trasmessa e protocollata in data 28/06/2024 prot.n. 253045. Consegna prevista degli immobili, salvo imprevisti causa forza maggiore, al 31/12/2025.

Modalità di Pagamento: Come previsto dall'atto di convenzione stipulato tra il Comune di Modena e la società Classe Immobiliare SrL stipulato in data 15/04/2024

- Il 20% del prezzo di vendita, più IVA di legge, a titolo di acconto prezzo, alla sottoscrizione del Contratto Preliminare di Vendita con atto notarile registrato e trascritto;

- il 30% del prezzo di vendita, più IVA di legge, a titolo di acconto prezzo, in corso d'opera con tempistica da concordare;

- Gli acconti versati saranno garantiti da polizza fideiussoria, a garanzia degli anticipi di pagamento ricevuti e da ricevere in conformità alla Legge 122/05.

- il 50% del prezzo di vendita, più IVA di legge anche sulla caparra confirmatoria, a titolo di saldo prezzo, alla Stipula di Contratto Definitivo di Vendita con Atto Notarile.

Modalità di Presentazione delle Domande: Ai nuclei familiari, interessati all'acquisto in E.R.S., di un appartamento e relativa autorimessa di pertinenza, oggetto del presente bando, che rientrano nei parametri sociali e reddituali di seguito esplicitati, possono presentare domanda/offerta al Soggetto Attuatore, "Classe Immobiliare SrL", entro il 20/01/2025.

Per richiedere informazioni commerciali e tecniche sull'intervento, l'interessato deve contattare il Soggetto Attuatore, "Classe Immobiliare SrL" Strada Scaglia Est n.134, Modena, Tel. 059/682873, Cell. 335/5632791, Referente Geom. Alessandro Piccolo.

Descrizione delle Opere: Per una descrizione dettagliata delle opere, si prega di consultare il capitolato allegato al presente bando.

Informazioni Generali della Convenzione:

1) Gli immobili in oggetto, sono costruiti in regime di edilizia convenzionata, con scadenza al (20 anni dalla presentazione della SCEA) ed è disciplinato da apposita convenzione stipulata tra il Comune di Modena e la Società "Classe Immobiliare SRL, stipulata in data 15 aprile 2024.

2) Fino alla scadenza del quinto anno dalla data di stipula del rogito di compravendita è fatto obbligo al proprietario di abitare l'alloggio personalmente, fatta salva l’autorizzazione del Comune di Modena per sopravvenuti e comprovati motivi. Il proprietario è tenuto a trasferire la propria residenza presso l'alloggio acquistato entro sei mesi dalla sottoscrizione del contratto di acquisto.

3) Fatto salvo quanto sopra stabilito, in caso di compravendita dell’unità immobiliare dovranno osservarsi le seguenti disposizioni:

1. a) L'acquirente dell'alloggio e tutto il suo nucleo famigliare, conviventi o chi si trasferirà nell'alloggio nel periodo di validità del contratto di locazione o, in caso di vendita, per il periodo di validità della convenzione, dovranno essere in possesso dei requisiti di seguito elencati:

=          avere cittadinanza italiana o altra condizione ad essa equiparata prevista dalla legislazione vigente;

=          avere residenza o sede dell'attività lavorativa nel Comune di Modena;

=          essere in condizioni di impossidenza, secondo quanto previsto all’art. 4 del Regolamento di edilizia convenzionata e agevolata, approvato con deliberazione di Consiglio Comunale n. 33/2018:

1. i proprietari di altro alloggio nel Comune di Modena e nella Provincia di Modena, non più adeguato alle esigenze della famiglia, che prima della sottoscrizione dell'atto di acquisto, stipulino un contratto di uso-godimento a favore del Comune Agenzia Casa o altro ente (CambiaMO, ACER...) per almeno 10 anni. Il Comune definirà presupposti e condizioni, nonché un contratto–tipo che, in particolare, dovrà prevedere un corrispettivo annuale ridotto almeno del 20% rispetto ai valori medi previsti dagli Accordi Territoriali. Non possono usufruire di questa opportunità i proprietari di alloggi in classe energetica F o G, salvo impegno ad eseguire interventi di miglioramento energetico o con contestuale ricorso allo strumento disciplinato all'art.15 del "Regolamento Edilizia Convenzionata e Agevolata", n.33/208 del Comune di Modena.

2. i proprietari o comproprietari di beni immobili ad uso residenziale siti in Comuni diversi da quello di Modena il cui valore catastale sia inferiore ai 60.000 euro; il bene non dovrà comunque appartenere alle categorie catastali A1, A8, A9 (beni di lusso)

3. coloro che risultino nudi proprietari di patrimonio immobiliare ad uso residenziale con usufrutto a favore di parenti sino al secondo grado o godimento con provvedimento del giudice in sede di separazione tra coniugi e che pertanto al momento dell'acquisto non abbiano la disponibilità e il godimento diretto ed esclusivo del bene, situazione provata da atto trascritto almeno due anni prima dell'assegnazione del nuovo alloggio; il bene non dovrà comunque appartenere alle categorie catastali A1, A8, A9 (beni di lusso).

4. destinatari di eredità e/o lasciti testamentari successivamente all'acquisto dell'immobile; l'immobile ereditato non dovrà comunque appartenere alle categorie catastali A1, A8, A9 (beni di lusso).

= essere in possesso dei requisiti di moralità, secondo quanto previsto all’art. 2 del Regolamento sopra citato:

* I promissari acquirenti e i conduttori non devono avere cause di decadenza, di sospensione o di divieto previste dall'art. 67 e 84 del D.Lgs n. 159/2011 (antimafia). Inoltre non devono essere destinatari di condanna con sentenza definitiva o decreto penale di condanna divenuto irrevocabile o sentenza di applicazione della pena su richiesta ai sensi dell'art. 444 del c.p.p. per uno dei seguenti reati : delitti, consumati o tentati, di cui agli articoli 416, 416 bis del c.p. ovvero delitti commessi avvalendosi delle condizioni previste dal predetto articolo 416 bis ovvero al fine di agevolare l'attività delle associazioni previste dallo stesso articolo, nonché per i delitti, consumati o tentati previsti dall'art. 74 del decreto del presidente della repubblica 9 ottobre 1990 n. 309, dall'art. 291 quater del D.P.R. 23 gennaio 1973 n. 43 e dall'art. 260 del D.lgs 3 aprile 2006 n. 152 in quanto riconducibili alla partecipazione a un'organizzazione criminale quale definita dall'art. 2 della decisione quadro 2008/841 GAI.

** Le mancate comunicazioni relative alle dichiarazioni dei requisiti richiesti dal presente articolo determinano l'applicazione della violazione formale grave, come disciplinato all'art.26 del presente regolamento.

*** Trova applicazione l'art. 12 della legge 11 gennaio 2018 n. 4, “Decadenza dell'assegnazione dell'alloggio di edilizia residenziale pubblica per gli autori di delitti di violenza domestica”. La fattispecie costituisce violazione sostanziale grave ai sensi dell'art. 26 del presente regolamento. Inattesa di una regolamentazione specifica da parte delle Stato e/o della Regione EmiliaRomagna, siapplica la sanzione prevista dall'art. 26 del presente regolamento.

Il possesso dei predetti requisiti dovrà essere attestato mediante dichiarazione sostitutiva resa ai sensi degli artt.li 46 e 47 del DPR 445/2000.

Ai fini della presente clausola si considera nucleo famigliare la famiglia composta dall'acquirente e da coloro che risiedono stabilmente nell’alloggio.

- ai sensi dell'art. 3 comma 4 del Regolamento Edilizia Convenzionata e Agevolata di cui alla DGC n. 33/2018 si prevede il requisito soggettivo di valore ISEE del nucleo familiare compreso tra 12.500 euro e 45.000 euro, da possedere al momento della sottoscrizione del preliminare di acquisto.

1. b) L' alloggio, oggetto della presente compravendita, potrà essere venduto solo a persone fisiche non esercenti attività imprenditoriale nel campo immobiliare, ovvero a Associazioni ed Enti del terzo settore, iscritti nel registro unico nazionale di cui al D.gls n. 117/2017: “Codice del terzo settore a norma dell'art. 1, comma 2, lett. b, della L. 6 giugno 2016, n. 106”. La vendita a favore di detti soggetti dovrà essere previamente autorizzata con Deliberazione della Giunta Comunale.

2. c) Prima della stipula del contratto di compravendita dovrà essere richiesto al Comune di Modena apposito atto di determinazione del prezzo massimo di cessione dell’unità immobiliare, che verrà rilasciato entro il termine di 60 giorni.

Tale prezzo sarà stabilito sommando al valore precedentemente determinato dal Comune di Modena i costi sostenuti per le opere di miglioria, eventualmente apportate e debitamente documentate, aggiornati con frequenza annuale in base alla variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice generale nazionale dei costi di costruzione di un fabbricato residenziale dalla data di fine lavori alla data della richiesta.

In caso di ritardo nella pubblicazione dell'indice ISTAT di cui sopra l'inizio e la fine del periodo di riferimento saranno opportunamente retrodatati al fine di mantenere invariata la durata del periodo stesso.

Il suddetto prezzo massimo di cessione sarà diminuito applicando un coefficiente di deprezzamento per vetustà determinato, in base all’età dell’edificio, di una quota pari all’1% all’anno, a partire dal 6° anno dopo la fine dei lavori fino al 20° anno.

Per il trasferimento della proprietà dell’unità immobiliare non dovrà essere pattuito un prezzo superiore a quello fissato dal Comune di Modena nell’atto di determinazione del prezzo massimo di cessione.

1. d) Al contratto di compravendita dovrà essere allegato l’atto suddetto.

2. e) Entro 90 giorni dalla stipula dovranno essere comunicati al Comune di Modena (Settore Pianificazione e Gestione del territorio) gli estremi del rogito di compravendita.

4) Fatto salvo quanto previsto alla clausola n. 2, in caso di locazione dell'unità immobiliare dovranno essere adempiuti i seguenti obblighi:

1. a) Dovrà essere richiesto al Comune di Modena apposito atto di determinazione del canone massimo di locazione, comunicando, contestualmente, le generalità del futuro conduttore.

2. b) Il Comune di Modena, con tale atto, fisserà il canone annuo massimo iniziale di locazione di ciascun alloggio che è calcolato secondo le modalità dell’art. 2 della L. 431/98.

Il canone determinato dal Comune non è comprensivo delle spese condominiali e degli altri oneri posti dalla legge a carico del conduttore.

Le aggiuntive spese condominiali dovranno essere documentate dal proprietario e sottoposte al controllo del conduttore.

1. c) Il locatore non dovrà esigere un canone superiore a quello fissato dal Comune di Modena nell’atto di determinazione del canone massimo di locazione di cui alla precedente lettera a). Potrà comunque pattuire canoni di locazione in misura inferiore a quella sopra indicata.

2. d) Al contratto di locazione dovrà essere allegato l’atto di determinazione del canone massimo di locazione rilasciato dal Comune di Modena.

3. e) Il contratto di locazione dovrà riportare la seguente clausola: “è fatto divieto al conduttore di sublocare l’unità immobiliare locata, pena la risoluzione di diritto del contratto”. In caso di inosservanza del divieto di sublocazione, dovrà essere fatta valere la risoluzione del contratto di locazione, inviando comunicazione, a mezzo di lettera raccomandata A/R, al conduttore inadempiente e, per conoscenza, al Comune di Modena.

4. f) Il proprietario dovrà inviare al Comune di Modena copia del contratto stipulato entro tre mesi dalla data di registrazione.

5. g) Il proprietario dovrà inviare al Comune di Modena ogni atto avente ad oggetto eventuali modifiche del contratto di locazione stipulato entro 30 giorni dalla data di registrazione.

6. h) il conduttore deve essere in possesso dei requisiti di moralità di cui alla successiva clausola n. 7. Il possesso dei predetti requisiti dovrà essere attestato mediante dichiarazione sostitutiva resa ai sensi degli artt.li 46 e 47 del DPR 445/2000, da produrre all'Amministrazione comunale.

7. i) Alternativamente a quanto stabilito alla precedente lettera b), l'alloggio potrà essere offerto in locazione a “Agenzia casa” o, direttamente, al Comune. in questi casi il canone massimo di locazione non potrà superare quello definito dagli Accordi territoriali vigenti, ridotto del 20%;

8. l) Per tutto quanto non previsto dal presente atto dovranno osservarsi le norme vigenti in materia di locazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione.

5) Sanzioni

1) – Nullità:

Ogni singola pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione delle unità immobiliari, è nulla per la parte eccedente. La parte che ha percepito cifre superiori al dovuto dovrà restituirle, rispettivamente, all’acquirente e al conduttore.

2) Sanzioni pecuniarie:

1. a) In caso di inosservanza dell’obbligo di pattuire corrispettivi di compravendita superiori a quelli stabiliti dal Comune di Modena, sarà applicata una sanzione determinata in misura pari al 10% del prezzo massimo di cessione calcolato alla data di accertamento della violazione.

2. b) In caso di inosservanza dell’obbligo di pattuire canoni di locazione superiori a quelli stabiliti dal Comune di Modena, sarà applicata una sanzione determinata in misura pari al 10% del canone annuo percepito, moltiplicato per il numero delle annualità trascorse dalla stipula del contratto.

3. c) La mancata richiesta al Comune dell‘atto di determinazione del prezzo massimo di cessione o del canone massimo di locazione comporterà l’applicazione della sanzione pecuniaria pari al 5% del prezzo o del canone, determinati alla data dell’accertamento della violazione.

4. d) La mancata comunicazione al Comune di Modena degli estremi del rogito di compravendita o la mancata produzione della copia del contratto di locazione stipulato comporterà l'applicazione della sanzione pecuniaria di € 500,00;

5. e) La mancata produzione delle dichiarazioni sostitutive attestanti il possesso dei requisiti di moralità e impossidenza comporterà l'applicazione della sanzione di € 1000,00.

6. f) La vendita dell'immobile o la locazione stipulate con persone prive dei requisiti soggettivi richiesti (moralità e/o impossidenza) comporterà l'applicazione di una sanzione determinata in misura pari al 10% del prezzo massimo di cessione dell'unità immobiliare compravenduta o locata.

7. g) La vendita dell'immobile prima del decorso di 5 anni dalla stipula del rogito di compravendita, in assenza di autorizzazione comunale, e la mancata occupazione dell'immobile per un periodo superiore a 2 anni comporteranno, ciascuna, l'applicazione di una sanzione pecuniaria determinata in misura pari al 10% del prezzo massimo di cessione dell'unità immobiliare.

8. h) il mancato trasferimento della residenza presso l'alloggio entro sei mesi dalla data dell'acquisto comporterà l'applicazione della pena pecuniaria determinata in misura pari al 2% del prezzo massimo di cessione dell'alloggio stesso, determinato alla data di accertamento della violazione.

6) L’attività di controllo circa il rispetto delle presenti clausole sarà esercitata dal Comune di Modena ai sensi degli art.li 6, 7, 8, 9 e 10 della Legge n. 241/1990, e sue successive mm. e ii., e del vigente Regolamento comunale sull’ attività e sui procedimenti amministrativi.